どうも、くす太です。
プロフィールやこれまでの記事にも書いておりますが、くす太は分譲マンションの管理会社でフロント担当をしています。
※下記は自己紹介記事です。
フロント担当者の目線で考える、
新築マンション・中古マンションを購入する時に検討すべきこと！
について書いていきます。
この記事はおそらくシリーズものになると思います。
というのも、マンションには様々な設備が設置されており、また、建物としての形状も様々です。
当然ですが、収支状況も修繕の実施状況なども様々です。（新築マンションであれば、予想される収支推移・計画する修繕内容などが様々です。）
購入時に検討すべきポイントは数多く存在します。
購入してから後悔しないように！！
しっかりとした確認と検討をお願いします。(購入・入居後に問題が起きないよう、家族会議もしっかり行っておきましょう。)
この記事では、
検討すべき重要ポイント①として、
マンションの資産価値の維持や住環境の快適さの維持などに直結する最も重要なポイントとして、
管理組合の収支状況
について書いていきます。
まず、
1.なぜ重要か。
戸建ての場合
建物の屋根や外壁・外構部分などの外回りも、室内のクロスやフローリングなどの内部も、設備などの機器類も、修理したり更新したりするのは、全て所有者の判断・一存のみですが、
分譲マンションの場合はそうはいきません！！
マンションは共用部分と専有部分に分かれており、区分所有の対象となる専有部分は当然、各区分所有者が維持管理を行い、修繕や更新などを行います。
しかしながら、共用部分は各区分所有者の共有となる為、管理組合として修繕や更新を行うことになります。
この工事の内、定期修繕や大掛かりとなる工事などを行う為に毎月貯蓄しているのが”修繕積立金”です。
マンションでは、
照明などの設備の電気代や日常の清掃費用など、毎月発生するランニングコストの為の管理費会計と、
前述しました共用部分を修繕したり更新したりする為に貯蓄する修繕積立金会計というものに分離して資産管理されています。
自分個人としてしっかりと貯蓄を行っているだけでは、修繕積立金は貯蓄されず、共用部分の修繕などに影響を与えることはありません。
修繕積立金は通常、
1㎡に対して○円
と設定する為、専有部分の㎡数に応じて負担額が異なり、㎡単価を変える場合は通常総会や臨時総会での総会決議が必要となります。
※１㎡を100円とした場合、７５㎡の部屋は修繕積立金が月額7,500円となります。
この修繕積立金がいくら貯蓄されているかによって、長期の修繕周期である大規模修繕工事（文字通り、建物の補修・改修・美装などを大きな規模で行う工事）や設備更新工事（共用部分の設備が対象[給水などのポンプ類・エレベーター・共用配管など]）などを適切な時期に、適切な内容で工事が行えるかどうかが決まります。
ですので、管理費会計も重要ですが、資産価値を維持する為には適切な時期に改修を行う必要がありますので、その費用に充てるための修繕積立金は非常に重要なのです。
2.確認方法は？
それでは修繕積立金がしっかりと貯蓄されているかどうかの確認方法ですが、2種類の資料を確認する必要があります。
まず、
一つ目は、直近の通常総会資料では必ず添付されている
決算収支報告書です。
これを見ることで、貯蓄されている総額と該当期の収支がプラスなのかマイナスなのかを確認することが出来ます。（新築マンションであれば決算資料などはありませんが、計画上の収支資料はありますので、そちらをご確認下さい。）
二つ目は、
長期修繕計画表です。（国土交通省がひな形を公表しています。）
この長期修繕計画表は原則25年以上、新築であれば30年以上の期間で作成するものであり、支出と収入、そして収支推移が記載されている資料となります。
建物を対象とした工事計画・設備を対象とした工事計画が支出項目となります。（建物のそれぞれの部位や設備の種類により、工事仕様や修繕周期が異なります。）
この長期修繕計画表を見ることで、工事が実施されているかどうか、今現在の修繕積立金の貯蓄・年間収入で推移していった場合、長期的に資産上問題がないかどうかを確認することが出来ます。
※上記資料の入手方法につきましては、新築であればデベロッパーなどの販売会社、中古であれば仲介に入る不動産業者を通じて管理会社などから入手することが出来ますが、決算収支報告書については取得出来ない可能性があります。（修繕積立金の貯蓄総額については情報公開が定められています。）
■結論
新築であろうと中古であろうと、分譲マンションの購入を検討す際は必ず、
・修繕積立金の貯蓄状況
・長期修繕計画表
をご確認下さい。
くれぐれも仲介に入る不動産業者からの説明で納得してしまうのはおやめ下さい。必ずご自身で確認することお勧めします。
※なぜかといいますと、仲介業者から問い合わせが入った際に思うことですが、売買についてはプロかもしれませんが、管理となると分かっていない方が非常に多いからです。
では。
＜PS＞
戸建には戸建の難しさ、マンションにはマンションの難しさがありますね。
どちらがいいかは個人によりますが、私としては、戸建の方が資産的にはいいのかなと思っています。年月が経てば経つほど、建物は劣化し、資産価値は下落していきます。
不動産としての最後の価値は土地と思いますので、その点から戸建かなと考えています。
なにが正解かは分かっていませんが！