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分譲マンションに住む前に知っておきたい12のこと~管理会社のフロント担当者の目線より~

どうも、くす太です。

 

分譲マンションのフロント担当として約10年が経ちましたが、分譲マンションに住んでいれば当たり前であり、住むのであれば分かっていなければならないことが分かっていないという人が非常に多いと常々感じています。

 

そこで分譲マンションのフロント担当であり、マンション管理士(資格を保有し、登録しているだけですが)でもある私「くす太」が、分譲マンションにこれから住む人たちに向けて、知っておきたい12のことについて書いていきます。

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分譲マンションに住む前に知っておきたい12のこと

戸建てとは構造や隣の住戸などとの関係性が異なるマンション。

戸建ては基本的に独立した建物であり、隣の建物との距離も空いています。

 

しかしながらマンションは一般的に共同住宅といわれるように、上下左右に住戸が完全に一体となっている建物です。

 

そのマンションの中でも分譲マンションには特異な点があります。

その特異な点について、分譲マンションに住む前に是非とも知っておいてもらい12のことについて紹介します。 

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□共用部分は区分所有者全員の財産

分譲マンションは共用部分と専有部分に分けられ、専有部分以外の部分は全て共用部分となります。

専有部分は簡単にいうと自分の住戸部分であり、付随する設備なども含まれます。

 

主に所有権の目的となるのが専有部分ではありますが、共用部分は他の住戸の所有者たちとの共同所有となり、共同所有者たち、いわゆる区分所有者全員の財産となります。

 

全員の財産となりますので、一人だけが単独で物事を考えて維持管理していけば良いというものではなく、多数決などで全員で対応を検討し、維持管理していく必要があります。

 

□管理組合は当然に構成される

共同所有部分である共用部分を維持管理する為やマンション内のルールなどを決めることだけが目的ではありませんが、分譲マンションが竣工・引き渡しされると、当然に管理組合が構成されます。

 

管理規約などの設定は絶対ではないですが、管理組合は絶対なものであり、無秩序を防ぐ観点からも必要な構成体となります。

 

□区分所有者は例外なく管理組合の一員

当然に構成される管理組合ですが、この組合員となるどうかについては選択権がありません。

要するに区分所有者である限り、管理組合員でもあるわけです。

これには住んでいる、住んでいないには関係なく、また、日常的に時間があるか否かも関係ありません。

 

分譲マンションを購入して区分所有者となった時点で管理組合の一員となるのです。

 

□管理規約はマンションの独自法

管理組合という構成体は必然として構成されますが、そのマンションの独自法ともいえる管理規約は当然には設定されていません。

 

昨今の分譲マンションであれば分譲時に売主側で設定されていることがほとんどであり、購入前に仮の管理規約については作成されています。

 

この管理規約に従ってマンションでは生活しないといけない、いわゆる制限がかけられていることがあります。

 

管理規約というのは非常に重要なものとなっています。

 

□管理組合員は役員就任が義務付けられている

管理規約には理事会役員の就任について定義されており、以前はマンションに住んでいる区分所有者に限ったことではありましたが、昨今では外部居住の区分所有者の増加などによる成り手不足もあり、マンションに住んでいるかどうかは関係がなくなりました。

 

忙しいからといって理事会役員には就任しないというのは認められないものとなっています。

 

マンションに住む全ての人がそれぞれに生活が、仕事が、事情があります。

自分だけは役員にならなくてもいいということないのです。

 

□自住戸の床下配管は自分の所有物

知らない方が意外と多いのが、フローリングの下や天井裏に設置されている給水管や給湯管、排水管などの所有が自住戸のものであるということ。

 

竣工から間もない時であればほとんど発生することはありませんが、経年とともに配管は劣化します。

 

隠蔽されている配管を原因として不具合や被害が発生した場合、その配管を修理するのも周囲に賠償するのも、管理組合ではなく、管理会社ではなく、自分が対応しなければなりません。

 

□管理の主体は管理組合

自主管理をされているマンションであれば理解されていると思われますが、管理会社に委託しているマンションでは理解されていないことが多い「管理の主体」 。

 

マンションで何か問題が起きた時に管理会社に全て任せようとする方がいます。それで不都合があれば全て管理会社のせい。

管理会社に期待していると捉えれば、管理会社の社員としては良い面かもしれませんが、あくまでも管理会社は支援です。

 

管理の主体が管理組合、つまり区分所有者全員であることを理解しておく必要があります。

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□左右の隣接住戸だけではなく、上下にも隣接する住戸がある

マンションは共同住宅といわれるように戸建て住宅ではありません。

 

構造上、住戸が上下左右に密接に繋がっています。構造を理解している人は多いですが、構造が故に影響することを理解していない人も多いというのが現状です。

 

□音が伝わりやすい

構造上、上下左右に繋がっているマンション。

そうなると当然ですが音が伝わりやすくなります。

 

下階の住戸には当然ですが左右の住戸にも。

また、マンションはほとんどが鉄筋コンクリートで作られている為、振動音などは隣接する住戸以外にも伝わることがあり、想像しがたいような現象を起こすこともあります。

 

さらには配管が複雑に設置されている為、配管を通じた音が発生することもあります。

 

□様々な生活スタイルの人が住んでいる

マンションは限られた土地に建設され、収益の観点から多くの住戸数が設けられます。

 

そうすると当然ですが、それぞれの住戸には異なる世帯が住むことになり、本当に様々な生活スタイルの家族が住みます。

 

朝早く起きて夜早く就寝する家もあれば、反対もしかり。

単身者の住戸もあれば大家族の住戸もあります。

自分とは異なる生活スタイルの人たちが住んでいるということは理解しておかなければなりません。

 

□ゴミ出しは自由ではない(例外あり)

ゴミ置場はマンション内に設けられているのがほとんどですが、勘違いしやすいのがゴミ出しマナー。

 

いつでも何を出してもいいと思い込んでいる人が多く、せっかくのマンションの外観がマナー違反により損なわれてしまいます。

大抵のマンションでは24時間ゴミ出しが認められていませんので、当日の朝に出すようにしなければなりません。

 

例外ではありますが、大型マンションなどでは24時間ゴミ出しを認めているところもあり、対応可能な設備が設置されているマンションもあります。

 

事前の確認が必要です。

 

□水漏れは自住戸だけの問題ではない

最近の配管材料であればメンテナンスがほとんど不要であり、経年しにくいものが使用されていますが、昔の配管材料はそうではありません。

特に注意したいのが給湯管に使用されていた給湯管です。
給湯管は経年劣化により穴が開いてしまうことがあります。

 

配管を原因とした水漏れ以外にもお風呂の水が溢れたり、大量の水をこぼしたりすると、階下住戸に水が漏れてしまうことがあります。

 

階下に水が漏れた場合、原因が上階である自住戸とすると、水漏れによる被害箇所への賠償は上階住戸となります。

 

ここを理解されていない方が案外多いのです。

 

他にも知っておきたいことは山程ある

これまでに分譲マンションに住む前に知っておきたい12のことを書きましたが、あくまでも思いついた順に書いています。

管理組合が加入する保険のことや長期修繕計画表の重要さなどなど。

 

知っておきたい、知っておかなければならないことまだまだあります。

マンションが経年する中でその情報も増えていきます。

 

他人事ではなくマンション全体が実は自分の財産であることを理解しておきましょう。

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まとめ

居住者の移り変わりが少ないマンションでは、マンション生活におけるルール的なことや生活諸問題といった類のことは発生しづらいと感じていますが、やはり、居住者が頻繁に変わるマンションでは発生比率は高いように感じます。

共同住宅であるマンションに居住する際の一般的な常識と思われる点を理解されていないのが原因だと思います。

 

今の日本には非常に多くの分譲マンションが建造されており、ストック数も膨大です。

マンションから戸建てに移り住んで終の棲家とするような時代ではなく、マンションを終の棲家にする人が増えています。

 

マンションを終の棲家にする人たちが増えているからこそ、マンションに、特に分譲マンションに住む前に、共同住宅であるがゆえに知っておきたいことを把握してもらいと思いますし、マンション管理会社である働く身としては、情報を周知させていくのも社会的使命ではないと感じています。

 

では。

 

<PS>

ノマド的な生活する人たちが少なからず増えている現代。

また、民泊によるマンションの活用などが増えている現状。

 

分譲マンションであっても例外ではなく、シェアの対象となっています。

この流れを異常と捉えるのか、社会が望むものと捉えるのかによって対応が大きく異なります。

 

シェアを望むマンションもあれば、所有にこだわって他を排除するマンションもあります。

 

時代の流れに乗れるような対応を心がけていきます。