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『くす太』という管理会社に従事するマンション管理コンサルタントの雑記ブログ。書評・日常・マンション管理のことなど。

分譲マンション〜共用部分・専有部分・専用使用権(分かりづらい箇所など)〜管理規約は必見です!

どうも、くす太です。

 

今回は分譲マンションの共用部分・専有部分・専用使用権について書いていきます。

※賃貸マンションは所有者がオーナー1人という所有形態なので、共用部分や専有部分などはありません。賃借人が負担すべきことは基本的に賃貸借契約書に記載されています。

 ※個人的な見解も述べていますので、実際にはお住まいのマンションの管理規約を必ずお読み下さい。

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共用部分について

ですが、マンションの躯体(コンクリートの床・壁・天井)、廊下、階段、屋上、バルコニー、車路、駐車場及び駐車設備(分譲駐車場であれば共用部分ではありません)、などの建物関連、

建物までや内部の配管(給水管・排水管・雨水管などであり、各住戸の枝管を除きます)・配線(電気・テレビ・電話など)・給水方式によりますが加圧ポンプ・受水槽・高置水槽、テレビアンテナ、消火水槽や消火ポンプ・連結送水管などの消防用設備、照明器具などの設備関連となり、

管理は管理組合が行います。

 

専有部分について

ですが、各住戸の躯体を除く部分、つまり、床下配管であればフローリングの下の給水管・給湯管・排水管(躯体の上に敷設している枝管のみ[接続管や縦管は共用部分])、フローリング、壁は断熱材・ボード・クロス、天井は躯体に直接クロスであればクロス・配管や配線が隠蔽されている場合は配管配線・ボード・クロスとなり、管理は各住戸の区分所有者が行います。

※フローリングの下の配管についても、目視で確認することは出来ませんが、管理は各住戸の区分所有者がします。

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専用使用権について 

ここからが複雑で分かりづらいところですが、

共用部分であるが専用使用権(各住戸が排他的に使用出来る権利)が設定されている箇所があり、

代表的なものが、窓ガラス・窓枠・網戸・バルコニーなどです。

このように専用使用権が設定されている箇所については、例え共用部分であろうとも、管理は対象の区分所有者・住戸がすることとなり、通常の使用に伴う不具合(日常的な使用による磨耗や突発的な不具合を含みます)の対応も同様となります。

よく誤解されていることとしましては、窓ガラスが割れた場合に共用部分だから管理組合が直すものと思っていますが、これは管理組合ではなく各住戸が対応することが通常です。

しかしながら、管理組合では火災保険に入っていることが当然のところだと思いますので、その火災保険でカバー出来ることが多いと思います。その結果として、管理組合が対応しているケースが多いといった現状です。

この火災保険については、特約の追加内容によって様々な対応が可能となりますが、また別の記事を投稿する時に書きたいと思います。

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対応が必要な時の解決手段

誰がどこをどのように管理するかについては、一個人ではなかなか全てを把握し、対応することは困難です。

管理規約を身近に置いている方もほとんどいらっしゃらないと思います。

また、各マンション独自の取り決めや総会決議、ルール、前例があると思います。

 

これを解決する手段として、管理会社へ問い合わせして下さい。

 

火災保険の申請や管理組合からの支出などは管理会社が手続きをしています。(判断や承認などは理事会や理事長が行います。管理会社が事前または事後の報告もなしに対応することはありません。というか管理委託契約や承認事項などに基づかない金銭の取り扱いはダメです)

管理会社であれば、これまでの履歴や管理規約を把握していますし、法的な対応にも長けています。むしろ対応がよろしくない管理会社・フロント担当者は、管理組合運営・理事会運営・不具合対応などに支障が出ますので、変更などの対応を検討することをお勧めします。(管理会社の変更は思ったほどの苦労はありません)

 

 

まだまだ書きたいことや書かないといけないことがありますが、今回はここまでにしておきます。

 

では。